¿Comprar con hipoteca o seguir alquilando?
Comprar no siempre gana: depende de cuánto tiempo te quedás, qué harías con el anticipo si lo invirtieras y cómo evolucionan precios y alquileres. Esta herramienta compara el patrimonio que acumulás por cada camino y marca el punto de equilibrio, el año en que comprar empieza a convenir.
Actualizado:
Propiedad e hipoteca
Lo que pones de tu bolsillo. Los bancos suelen exigir un mínimo del 20%.
Escrituración, impuestos, comisión inmobiliaria. Suele ser 3%–8% del precio.
Cuánto sube el inmueble por año (en términos reales). Históricamente 1%–4% en LATAM.
Alquiler e inversión alternativa
En términos reales suele ir con la inflación. Usa la tasa real para comparar justo.
A cuánto crecería el anticipo si lo invirtieras en vez de comprar. Usa la tasa real para comparar justo.
Horizonte de análisis
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Cargá el precio, la tasa y el alquiler para comparar los dos caminos.
Ver el patrimonio acumulado, año a año
★ Punto de equilibrio: el año en que comprar empieza a ganar.
| Año | Comprando | Alquilando | Diferencia |
|---|
Análisis CadaPeso
Comprar o alquilar no se decide comparando la cuota contra el alquiler. La comparación honesta mide el patrimonio que tendrías en cada caso al cabo de varios años: comprando, lo que valdría tu propiedad menos lo que debés; alquilando, lo que acumularías invirtiendo la diferencia entre el alquiler y lo que habrías puesto en la compra.
El resultado depende de tres supuestos que pesan mucho en la cuenta: cuánto se aprecia la propiedad, cuánto rinde tu inversión alternativa y por cuántos años. Cuanto más largo el horizonte y mayor la apreciación, más patrimonio te deja comprar. Y hay un costo que esta cuenta no incluye: expensas, ABL y mantenimiento corren por cuenta del propietario y achican la ventaja de comprar.
Cómo se calcula
Simulamos los dos caminos mes a mes y comparamos el patrimonio acumulado al final de cada año del horizonte que elijas.
- Comprar: con el anticipo (% del precio) y los gastos como desembolso inicial, la hipoteca es el precio menos el anticipo. La cuota es de sistema francés (cuota fija): TEM = (1 + tasa ÷ 100)^(1/12) − 1, y cuota = hipoteca × TEM ÷ (1 − (1 + TEM)^−n). Cada mes el interés corre sobre el saldo y el resto amortiza capital. El patrimonio comprando es el valor del inmueble (apreciado año a año) menos el saldo de la hipoteca.
- Alquilar e invertir: el mismo desembolso inicial (anticipo + gastos) arranca invertido al rendimiento que cargás. Cada mes se suma a esa inversión la diferencia entre la cuota y el alquiler; si el alquiler es mayor, se resta. El alquiler crece cada año según el incremento que indicás. El patrimonio alquilando es el saldo de esa inversión.
- El punto de equilibrio es el primer año en que el patrimonio de comprar supera al de alquilar.
- Con crédito con ajuste (UVA), la cuota crece cada año por la inflación estimada, y tanto el valor del inmueble como el saldo se expresan en pesos nominales con ese mismo ajuste.
Supuestos: supone que realmente invertís el anticipo y la diferencia mensual de cuota al rendimiento indicado. La apreciación del inmueble y el rendimiento son supuestos tuyos, no certezas. No se incluyen los costos de ser propietario —expensas, ABL, mantenimiento— ni impuestos sobre la inversión. La comparación es en pesos nominales; con inflación alta conviene cargar tasas reales para que sea justa.
El modelo asume que la diferencia mensual entre cuota y alquiler se invierte o desinvierte al rendimiento indicado. Son proyecciones según tus supuestos; la decisión también pesa en lo no financiero: estabilidad, flexibilidad y planes a futuro.